NEWS

Eigentümergemeinschaft trifft Erhaltungspflicht für Bodenbelag bei Sanierung am Flachdach
30.04.2018 [derunternehmer.at - Zivilrecht]
Wurden einem Wohnungseigentümer allgemeine Teile des Hauses zur alleinigen Nutzung überlassen, die aufgrund ernster Schäden saniert werden müssen, so hat die Eigentümergemeinschaft die Kosten für die gesamte Wiederherstellung (d.h. auch des Terrassenbelags) zu tragen.
Den Wohnungseigentumsobjekten der Antragstellerin ist nach dem Wohnungseigentumsvertrag ein begehbares Flachdach zugeordnet, auf dem sie einen Belag angebracht hatte. Aufgrund eines Wassereintritts veranlasste die Antragsgegnerin eine Sanierung des Flachdaches. Zu diesem Zweck musste der von der Antragstellerin errichtete Terrassenbelag beseitigt werden, eine Wiederherstellung durch die Antragsgegnerin (Eigentümergemeinschaft) unterblieb.

Das Flachdach ist im vorliegenden Fall in die Ermittlung der Nutzwerte eingeflossen und nach dem Wohnungseigentumsvertrag den Wohnungseigentumsobjekten der Antragstellerin zugeordnet. Je nachdem, ob es baulich mit diesen verbunden ist oder nicht, ist es entweder Teil des Wohnungseigentumsobjekts oder Zubehör-Wohnungseigentum. Für beide Fälle gilt, dass die von der Antragstellerin vorgenommene Änderung einen Bereich betrifft, für den ihr das ausschließliche Nutzungsrecht zukommt. Werden zur Liegenschaft gehörige Gartenflächen Wohnungseigentümern zur alleinigen Nutzung überlassen, gilt, dass diesen damit - vergleichbar dem Recht zur Ausgestaltung des Inneren eines Wohnungseigentumsobjekts - auch das Recht zur Gestaltung zukommt. Für die Nutzung des einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordneten Flachdaches kann nichts anderes gelten. Das Aufbringen eines Bodenbelags begründet daher keine unter dem Gesichtspunkt des § 16 Abs 2 Z 2 WEG relevante Inanspruchnahme von allgemeinen Teilen der Liegenschaft, sondern entspricht der Nutzung der einer Zwischendecke eigenen Tragefunktion und ist damit der Ausgestaltung innerhalb des eigenen (Zubehör-)Wohnungseigentumsobjekts vergleichbar.

Als rein oberflächliche Gestaltung bewegte sich das (ursprüngliche) Aufbringen eines Terrassenbelags im Rahmen des Zuweisungszwecks, sodass allein mit den für die Wiederherstellung des Belags erforderlichen Kosten eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer und damit die Genehmigungsbedürftigkeit nach § 16 Abs 2 Z 1 WEG nicht begründet werden kann.

Die Arbeiten am begehbaren Flachdach waren wegen Wassereintritte in die darunter liegenden Wohnungseigentumsobjekte der Antragstellerin notwendig. Damit steht außer Frage, dass sie auch der Behebung eines ernsten Schadens im Sinn des § 28 Abs 1 Z 1 WEG (§ 3 Abs 2 Z 2 MRG) dienten und damit in die Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft fielen, die dafür auch zahlungspflichtig ist. In einem solchen Fall fällt nicht nur die bloße Schadensbehebung, sondern die gesamte Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands in die Zuständigkeit der Gemeinschaft. Der Oberste Gerichtshof hat auch schon ausgesprochen, dass die Wiederherstellung der Verfliesung eines Terrassenbodens, die zum Zweck der Sanierung abgetragen werden musste, zu jenen Aufwendungen gehört, die von allen Miteigentümern getragen werden müssen (5 Ob 92/85). Die Erneuerung des Belags am Flachdach der Antragstellerin ist nicht anders zu beurteilen, weil auch dessen Entfernung zur Behebung eines ernsten Schadens erforderlich war.

(OGH 13.3.2018, 5 Ob 15/18v)