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Kein Provisionsanspruch des Immobilienmaklers mangels adäquat ursächlicher Tätigkeit
01.02.2017 [derunternehmer.at - Zivilrecht]
Der Immobilienmakler hat nur im Falle einer für den Vertragsabschluss adäquat kausalen Tätigkeit Anspruch auf eine Provision. Mangelt es an einem adäquat kausalen Zusammenhang, kommt es nicht mehr darauf an, ob der Immobilienmakler gegenüber den Verkäufer überhaupt iSd § 6 Abs 1 MaklerG verdienstlich wurde.
Im vorliegenden vom OGH zu entscheidenden Fall erschöpfte sich die Tätigkeit der Immobilienmaklerin bezüglich des späteren Käufers darin, dass sie diesem Unterlagen (auch) über das Objekt der beklagten Verkäuferin übersandte, wovon sie Letztere - unter bloßer Nennung seines Namens, sodass schon ihre Verdienstlichkeit gegenüber den beklagten Verkäuferin zumindest zweifelhaft ist - verständigte. Der Käufer schied dieses Objekt schon wegen der Höhe des geforderten Kaufpreises als uninteressant aus, weshalb er die (hier klagende) Immobilienmaklerin nicht mehr kontaktierte, es also nicht einmal mehr zu einer Besichtigung des Objekts kam. Erst in der Folge, als die Verkäuferin nach Widerruf des Vermittlungsauftrags gegenüber der Klägerin die Liegenschaft zu einem reduzierten Kaufpreis in einem Internet-Inserat anboten, war sie für den Käufer von Interesse, sodass er die Verkäufer kontaktierte und sich schließlich mit ihnen einigte.

Gemäß § 6 Abs 1 MaklerG ist der Auftraggeber zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet, dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustande kommt. Verdienstlich ist eine Tätigkeit, wenn sie den Anforderungen des Vermittlungsvertrags entspricht und ihrer Art nach geeignet ist, für den Geschäftsherrn Vertragspartner aufzufinden bzw diese zum Vertragsabschluss zu bewegen. Im Geschäftszweig der gewerblichen Immobilienmakler reicht dafür die Namhaftmachung des potenziellen Geschäftspartners (Nachweisung einer Vertragsabschlussgelegenheit) gemäß § 6 Abs 2 MaklerG aus. Der namhaft Gemachte muss dabei soweit individualisiert werden, dass mit ihm in Verbindung getreten werden kann.

Steht die Verdienstlichkeit fest, ist in einem weiteren Schritt das Kausalitätserfordernis zu prüfen. Für das Entstehen des Provisionsanspruchs genügt nicht jede (mit-)kausale und verdienstliche Tätigkeit des Maklers; vielmehr ist ein entscheidend, ob seine Tätigkeit bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall für das letztlich zustande gekommene Geschäft nicht bloß (mit-)kausal, sondern auch als adäquat anzusehen ist.

(OGH 13.7.2016, 3 Ob 110/16x)